嘉凯城:欲借力PPP突围抢滩小城镇

2月6日,嘉凯城(6.13, 0.23, 3.90%)集团股份有限公司(000918.SZ)的战略转型产品——首个城镇生活服务平台“店口城市客厅”项目正式开业。嘉凯城董事长边华声称,计划3年内建设上百个类似的项目以覆盖上千万的城镇人口。“今天的大城镇,是明天的小城市,小城市拥有大未来。”边华才说,他称嘉凯城计划3年内组织600亿的资金投入。嘉凯城在城市客厅项目的实践中采取了类PPP的发展模式,即企业负责项目的建设及建成后物业的运营和管理,业态中的政府公共服务配套如文化中心,在建成后由政府回购或租赁,企业获得租金或运营收益,而政府则负责监管基础设施和公共服务的价格和质量。嘉凯城并非抢食PPP(公私合作投资开发)红利的第一家房企,中信地产、绿地集团、华夏幸福(44.89, -0.39, -0.86%)等房企皆参与其中。政府和社会资本合作,最显见的好处是财政负担的减轻,对于房企而言,在土地招拍挂、招商、运营环节享受了政策上的竞争优势,可谓“利益共享、风险共担”。自去年以来,财政部、发改委等机构多次发布文件,推广PPP模式并且给出指导意见,政策引导意味浓厚。但不乏担忧的声音,目前我国在PPP领域缺乏完善的法律机制,此外,和地方政府合作,如何避免因政府换届、反腐等问题带来的政治风险,也让诸多房企却步。一位浙江省民营房企的管理人士对经济观察报表示,目前参与到PPP模式中的房企大多具有央企、国企或国资背景,自身资源雄厚,大部分民营房企并不具备入场资格。店口试验嘉凯城的首个城市客厅项目位于浙江诸暨市店口镇,建筑面积逾4.6万平方米,集政务服务、公共服务、体验式商业、餐饮娱乐和O2O等政务与商业功能于一体。2010年浙江省选择27个中心镇开展小城市培育试点,经济发达的店口镇即是其中之一。2014年浙江省又公布了16个新增试点镇。在浙江省发改委副主任翁建荣看来,小城市的建设发展,不仅需要城市的高度重视和强烈推进,还需要企业、社会资本的积极参与,建立多元的投融资体制,形成合力推进机制,也是政府推进小城市培育试点的目标之一。2013年嘉凯城竞得店口地块,彼时接近嘉凯城的知情人士对本报透露,当地镇政府在招商阶段,对投资商的要求较高,需要投资者对地块做综合性规划,并导入相关的商业资源。嘉凯城的国企身份无疑是先天的优势。在店口项目中,按照双方的协议,嘉凯城负责代建教育、文化、医疗、卫生等公共服务配套。嘉凯城董事、副总裁李怀彬透露,目前城市客厅周边有7亩多地等待开发建设,包括了游泳馆、博物馆、文化馆、少年宫、图书馆以及养老医疗配套等政府公共服务工程,等到建成,全部租给店口镇政府运营,政府支付固定的租金。但姜丛华表示,在土地成本上,嘉凯城并不算地价获取,“地价没有怎么低。因为所有的商业项目拿地,都有住宅去补的,我们的项目没有一平方住宅,所以纯就商业项目来说是很贵的。”姜丛华说,嘉凯城的城市客厅摒弃了以住宅养商业的模式,只做商业。那么,嘉凯城得到了什么?“政府给的政策优惠,最主要的是开店和建设过程中给我全力支持,比如开店时浙江的厂和各个职能部门全部要到位,消防、公安、环保、环卫、城管等,所有的配套支持。”本报了解到,双方的协议还约定,店口镇政府承诺5年内不会批复第二个类似的商业项目,以确保城市客厅在店口运营成熟。店口城市客厅目前投入了3个亿的资金。为了支撑后续项目消耗,嘉凯城旗下的凯思达资本扮演了关键角色。据李怀彬介绍,嘉凯城计划将城市客厅里面的商业部分和公共服务部分均包装成金融产品,早期可以通过私募基金的方式,如果条件成熟,不排除进行资产证券化的可能。凯思达即承担了证券化的功能。“除此之外,在项目建设之前,在股权这一块,我们就可以有一些比较成型的资金,虽然回报时间比较长,但收益稳妥,险资是个很好的选择。”李怀彬表示,至少要确保投资收益回报比在6%以上。嘉凯城样本嘉凯城大力推广的公共服务工程配建,被认为是新型城镇化战略下的突破口,也是我国发展PPP模式的主流选择。这背后是地方政府融资能力的匮乏和对公共服务工程建设的迫切需求。城市客厅作为浙江省重点城镇公共服务配套与生活服务平台工程,已被列入浙江省服务业重大项目。目前,包括店口项目,嘉凯城已经拿下了15个城市客厅项目,全部位于浙江,共计投入约20亿元。按照计划,单店投资控制在1亿到3亿元,2015年预计做到60个的规模,其中浙江40到50个,江苏15到20个。这些项目均要求将公共服务工程纳入进来。“如果当地镇政府已经建好了公共服务项目,我们就会在周边拿地,政府没有,我们帮助配建。”姜丛华透露,在接下来的江苏项目中,当地政府都要求至少配建2000-2500平方米的公共服务工程。在城市客厅走出浙江的扩张之路上,和其他地区政府的谈判,难度必然会逐步加大。但姜丛华对经济观察报记者表示,这是不必要的担心,他预计嘉凯城2015年1季度在江苏下属城镇会拿下6个城市客厅项目,保底是3个,全年15到20个。2月6日店口城市客厅的开业仪式上,江苏有56名乡镇镇长和书记出席。城市客厅的运营需要足够的人流和消费水平支撑,嘉凯城倾向于选择经济发达的城镇,以店口为例,其人均GDP在2008年就超过了1万美元,作为浙江省资本第一镇,拥有6家上市公司。为降低投资风险,嘉凯城还联合浙江省商业集团,成立了“浙江长三角城镇发展数据研究院”,打造长三角城镇数据库。“有一套严格的选址标准:什么样的镇,多少人口,多少财政收入,多少人均可支配收入,多少零售业的消费指数,可以造多大,照着数据来。”姜丛华说。房企抢食嘉凯城一位内部人士对经济观察报表示,目前采取的PPP模式还停留在简单的合作阶段,主要是由政府回购或者租赁配建的公共服务工程。他认为,随着不断的摸索,嘉凯城会尝试和地方政府进行更深入地合作。李怀彬说,“现在就有地方政府在和我们谈,也许会采取免收地价款用来冲抵购买公共服务工程的欠款,再比如有政府希望中间有一部分地是政府的划拨地,建起来以后产权不是我们的,但政府允许我们运营。”在PPP领域,不乏提早布局的房企,且模式各有特色。绿地去年起步的地铁生意就是一套PPP的模式:这主要是“项目投融资建设+施工总承包+物业综合开发”的框架,绿地自掏腰包,介入前期的沿线土地开发,获取免费的土地,并进而在此基础上优先建设商办物业、酒店等配套设施,再从中获益。“我们是分段投入,会帮政府盘活一部分资源,比如站点开发、沿线新区产业园的开发,政府同步把地挂牌给我,冲抵欠我们的建设基础设施的钱。”张玉良介绍说。目前,绿地在该领域的投资超过700亿。经济观察报获悉,绿地2015年已经确定要签约济南、南昌、南宁的三条地铁投资,全年计划共签约7条线路,确定的投资规模超过1300亿以上。中信地产与汕头濠江区政府合作了500亿新城开发项目,并号称要成为中国新型城镇化PPP模式的倡导者。按照协议,中信滨海新城受让了一级开发权,加部分运营权和招商权。根据公开报道,中信参与的PPP城市运营项目已扩充到4个。华夏幸福的“固安模式”一直被视为民营房企开展PPP模式的最佳样本。“固安模式”倡导政府主导、企业运作的运营机制,企业先垫资进行土地整理、基础设施建设、园区招商、园区管理等一系列服务,获得后续招商引资的高回报。财政部3月3日的最新通知透露,未来针对市政公共领域,将推广PPP,包括城市供水、污水处理、垃圾处理、供热、供气、道路桥梁、公共交通基础设施、公共停车场、地下综合管廊等方面,并要求住房和城乡建设部门进一步完善和落实市政公用领域特许经营管理制度,拓宽社会资本的进入渠道。但不是所有的房企都有机会参与其中,前述浙江省民营房企的管理人士表示,PPP模式其实是欢迎所有类型的社会资本,但在地方政府的认知习惯里,还是会首先判断企业的资质和背景。

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